任意売却後、残った住宅ローンはどうなるのか?-残債の支払い方法と減額について

任意売却をおこない全て解決するのか?と言うとそこまで簡単ではありません。
実は、家を査定してもらった価格が住宅ローンの残高より安いことは少なくないのです。

査定価格が1500万円で、ローンの残高が1800万円の場合、家を売ったとしても住宅ローンが300万円残ってしまいます。
そうなると、金融機関は抵当権を外してくれないでしょうから、そもそも家を売ることが困難になってしまいます。任意売却をあきらめそうになりますね。

しかし、あきらめる必要はありません。
そういった場合でも、債権者と交渉して任意売却を成功させることは可能なのです。
つまり、先ほどの例でいうと残りの300万円を無理のない範囲で返していくことができるのです。

任意売却のお金の動き

まず、債務者が住宅ローンの支払いを滞納し続けたら、金融機関は保証会社から弁済してもらいます。これを代位弁済といいます。
そして今度は、この保証会社から弁済を求められることになります。
保証会社は、債権の回収をサービサーといわれる債権回収会社に委託することもあります。

この返済には、債務者としては家を売却して売却代金を充てるのですが、これが往々にして債権額には足りないことがあるのです。

先の例でいうと、ローン残高1800万円-物件価格1500万円=300万円が残債となります。これをコツコツと返済していかなければなりません。
しかし、住宅ローンがなくなったとはいえ、転居費用や新しい住まいの家賃が必要になります。

つまり、家賃の支払いと残債の弁済が始まり、これを無理のない範囲でやっていくにはどうしたらいいのでしょうか。

住宅ローンの残債はどうやって払っていくの?

もちろん残債は、できるだけ速やかに返済しなければならないものではありますが、任意売却をしなければならない事情の方は、数百万の残債を預貯金等で弁済することは難しいのが実情です。

債権者に事情を把握してもらえる場合が多く、現実的に回収できるラインに話がまとまることとなります。

ただ、債務者として心がけておかなければならないことは、債権者に対して誠意を見せるということです。
払わないと開き直るのではなく、今の状況でせいいっぱい支払える額はここまでですという真摯な態度を見せるということです。

またその中には、返済が再び厳しくなった場合、ほおっておかないということも大事です。
住宅ローンは、不動産を担保にしていましたが、そこから移転した債権は無担保の債務ですから、そう厳しい督促はないかと思います。

しかし、督促を受けても知らんぷりというのは、お金の借り手として誠意ある態度とは言えないからです。
そう言った点に気を付けて、債権者との交渉に臨むとよいでしょう。

残債を減らしてもらうことができるの?

債権がサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡される前であれば減額(圧縮とも言われます)してもらえる場合があります。

債権者は可能な限り自分で回収したいと考える為、サービサーに手渡す前に不必要な手間をかけることなく折り合いをつける訳です。

ただし、すべての債権者が必ず、残債の圧縮に協力してくれるとは限りません。
あくまでも、サービサー側の事情と、債務者の生活状況や収入の状況などを総合的に判断して債権者が決めることです。

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