準備不足で失敗するかも。任意売却を始めるための準備とステップ 5段階
まずは情報の整理から
マイホームを競売にかけられ、あとから任意売却のことを知る人も意外と多いようです。全ては準備不足が“後悔の要因”です。また、任意売却を知っていたとしても、スムーズに手続きが行えず段取りが悪くなる人もいます。
では、任意売却における“準備”とは何を示すのでしょう。
大きく分けて次の5つのステップが考えられます。
- 情報の整理
- 解決策の方向性
- 売却する物件の情報
- 関係者への説明と同意
- 手段の選択と決断
以上が、任意売却の成功を裏付ける主なステップです。
競売とは違う任意売却の条件面などについても理解する必要はあります。
情報の整理
【現状を整理して、把握する】
- 売却する物件の所有権者は誰か？
- 住宅ローンを契約した金融機関はどこか？
- 住宅ローンの残債は？
- 住宅ローンを何ヶ月滞納しているか？
- どのような通知書が送られてきているか？
- 住宅ローンは保証人付きか？
- 管理費や修繕積立金、水道代や駐車場代の滞納はあるか？
- 住宅ローン以外の借入れはあるか？
- 複数の借金がある場合、借入件数と総額はいくらか？
- 差押え通知書は届いているか？
- 税金や保険料の滞納はあるか？
- 世帯全員での収入と支出は把握できているか？
解決策の方向性
【解決の方針を明確にしておく】
- 返済計画を見直したいのか？（リ・スケジュール）
- 競売で処分しようと思っているのか？
- 競売以外の手段で解決したい意思はあるのか？
- 売却後の転居地は決まっているのか？
- 引っ越し先の希望があるのか？
- 売却したあとも住み続けたいのか？（リースバック）
- 親族や知人へ売却することは可能か？
- まったく方向性が定まらず困っているのか？
売却する物件の情報
【物件に関する情報を把握する】
- 物件の「不動産権利証書」は準備できているか？
- 物件は単独名義か、それとも共同名義なのか？
- 築年数や増改築の履歴、リフォームの履歴は把握できているか？
- 物件の状態を部分別で整理できているか？（水回り・壁・損傷など）
- 土地をめぐって誰かとトラブルになっていないか？
- 抵当権者は何名いるのか？順位は把握できているのか？
- 税金は滞納していないか？（固定資産税、都市計画税、住民税、国民健康保険料など）
- 管理費や修繕積立金の滞納はないか？
- 連帯保証人はいるのか？
- 住宅ローンの契約時に保証会社や保証協会は設定してあるのか？
関係者への説明と同意
【共有名義人・連帯保証人の同意】
任意売却するには、共有名義人と連帯保証人の同意は必須です。よって、必ず説明しなければなりません。なかには“内緒”で任意売却したいという方もいますがそれは不可能です。理由は、売却が成立したときに『所有権移転』を登記するため。
買い手が物件の新しい持ち主となるので、共有名義人や連帯保証人が外れていなければ所有権移転が完了しないのです。そうなると、いつまでたっても売却できないままです。共有名義人や連帯保証人に任意売却の意向を伝え、承諾してもらう必要があります。
手段の選択と決断
【誰が任意売却するのか？】
- 自分で任意売却するのか？
- 任意売却の知識はどのくらい備えているか？
- 専門家に相談するのか？
- 専門家について見当はあるのか？
- 悪質業者について理解しているのか？
【どんな方法で、どのように解決したいのか？】
- 返済計画が見直せるなら任意売却しなくてもよいのか？（リ・スケジュール）
- 少しでも高く売却して住宅ローンの残債を減らしたいのか？
- 売値は気にしないから早い段階で売却したいのか？
- 売却後も、できることなら住み続けたいのか？（リースバック）
【専門家に伝える内容は整理できているか？】
- 売却後、住宅ローンの残債について負担の少ない返済計画を望んでいるのか？
- 引越し費用はどのくらい必要なのか？
- 収入がない場合、残債はどう対処すればよいのか？
- 住宅ローンの残債について返済計画を交渉してほしいのか？
- 共有名義人・連帯保証人を説得してほしいのか？
- 抵当権者に交渉してほしいのか？
- 売却後のアフタフォローやサポートは対応してくれるのか？
- 競売の取り下げまで きちんと処理してくれるのか？
［参考］任意売却の専門家選びは重要 株式会社ライビックス住販
任意売却をスムーズに完了させるための成功要因
- STEP1 情報が正確に整理されていること
- STEP2 優良で交渉力に優れた専門家を選択していること
- STEP3 住宅ローン以外の、税金や公共料金・修繕費など滞納が少ないケース
- STEP4 共有名義人・連帯保証人の同意を得ていること
- STEP5 すぐにでも任意売却に取り掛かる意思が定まっていること
任意売却の心構え
トラブルへの対処は早期のタイミングで決断し、スピーディーに行動するのが成功の決め手になります。任意売却についても同じことが言えます。トラブルを先送りにすると後で後悔する事になります。
任意売却は手続きから売却が完了するまで、それなりの期間が必要になります。債権者の交渉などを考えれば、なおさらです。
また、交渉は必須です。抵当権者を説得して担保権を解除するときも、住宅ローンの残債について債権者と交渉したり引っ越し費用を交渉したりと何かと交渉力が試されます。そういったことを想定すると、自ずと任意売却の方向性が見えてくるのではないでしょうか。
そして、最大の成功要因が“本人の意思”です。マイホームを手放したくない、その気持ちは当然ですが、ネガティブになってしまえば自然と態度に表れるもの。その結果、ミスをしたり準備を怠ったりと歯車が狂います。気持ちをリセットして前進する意思と覚悟をもつことが、任意売却の成功を左右する重要な“心構え”と言えるでしょう。
