住宅ローンを抱えての離婚。売却しますか？住み続けますか？
離婚決定！…でも住宅ローンが残ってた
住宅ローンは、夫婦の離婚を考え直さざるをえなくなるほど大きな問題になるケースがあります。
世の中、最初から別れるつもりで結婚する人はそうそう居ません。
そして、二人の未来のために住宅やマンションをローンで購入する人も多いわけですが、色々な理由で離婚するハメになるケースもあるわけです。
ところが離婚に関しては夫婦二人の問題ですが、住宅ローンがまだ完済していない場合、ややこしい問題が発生します。
離婚する場合、マイホームの処分方法は？
離婚した場合、ローンがまだ残っているマイホームの処分方法は４つ、
- 名義人（普通は夫）がそのままマイホームに住み続け、配偶者はローン残高の一部を財産分与される
- 名義人ではない人（普通は妻）がマイホームに住み続け、どちらかが引き続きローンを支払う
- 名義人ではない人（普通は妻）が名義人となって、マイホームに住み続けてローン契約を変更する
- マイホームを売却し、その代金を折半する。
というパターンが考えられます。
名義変更をしないで、どちらかがマイホームに住み続けることは可能
マイホームの処分法で「１」のパターンは、いわゆる“妻（夫）が出て行った”というものです。
マイホームの名義人が引き続き、その家に住み続け、ローンも返済していくわけです。
離婚した場合、結婚後に築き上げた財産は折半するのが原則ですので、出て行った方はマイホームの時価からローン残高を差し引いた金額が財産分与の対象になります。
この金額がプラスであろうがマイナスであろうが、夫婦の財産になりますので、もしマイナスであれば、負債を背負ってマイホームを出て行くことになるでしょう。
このケースの場合は名義人変更なしでローンを継続できますので、ローン返済が滞ったりしなければ、問題は少ない処分方法だと言えるでしょう。
また「２」の方法も、ローンの支払いがちゃんと行われている限り、名義人を変更せずに行うことは可能ですが、マイホームを出て行った方が住宅ローンの支払いを続けるというのは、よほど大きなペナルティでもない限り、履行し続けるのは難しいと思われます。
マイホームに残った方が、名義変更をせずにローンを支払い続けるというパターンが普通でしょう。
そんなわけで、離婚した場合にあれこれ手続きをしないで、住宅ローンを続けていく方法はありますが、問題にならないのは住宅ローンの返済が滞らなかった場合のみです。
本来結婚の時に買ったマイホームというのは、住宅ローンの額も、維持費も二人で頑張ることを前提に考えたものだと思います。
離婚して独りになってもマイホームを維持し続けることが出来るかどうかは、よく検討しましょう。
離婚するには銀行の許可が必要。住宅ローンに隠された罠！
「３」の名義人変更をして、マイホームに残る人が継続して住宅ローンを支払うというパターンです。
マイホームを出ていく人には、引き続き住宅ローンを負担する義理はありませんので、筋論としては正しい選択なのですが、こうした手続きを正直に行うと、「銀行が名義人変更を拒否する」とか、「ローン残金の一括返済を求めてくる」といった事態に陥ることがあります。
住宅ローンの金を貸しているのは銀行です。ですから名義変更は単に書類の書き換えだけでは終わりません。
次に名義人になる人の与信を行います。そして経済状況が信用できなければ、名義人の変更を拒否したり、残高の一括返済を求めてくるわけです。
残高の一括返済など求められたら、「だったら離婚はやめようか？」と思い留まりたくなるかもしれません。
マイホームを売却し、その代金を折半する。
一番後腐れのない処分方法は「４」でしょう。あまりいい思い出のないと思われるマイホームをキッパリと売り払い、残高を二人で折半するというパターンです。
しかし普通は売却した金額がローン残高を上回ること（オーバーローン）になることはありません。売却額からローン残高を引くとマイナスになって借金が残る（アンダーローン）になるでしょう。
もしオーバーローンになるのであれば、迷わずこの方法でマイホームを処分するべきですが、どんな結論を出すかは、二人の問題ですので、よく話し合って決めるべきです。
それから、マイホームの処分方法に限らず、離婚条件に関する取り決めは全て公正証書にして、後日揉め事になっても速やかに解決できるようにしておきましょう。
